Investissement locatif Habitation vs murs commerciaux

25/09/2020 à 10:44

En matière d’investissement locatif, on pense en premier lieu à l’immobilier d’habitation. Peu d’investisseurs envisagent l’investissement dans des murs commerciaux. Pourtant le fait d’investir dans des murs commerciaux présente de sérieux avantages. Nous étudierons ici les atouts et inconvénients de chacune de ces formules.

I / L’habitation
C’est le 1er choix des investisseurs. C’est un placement plus accessible qui requière moins de connaissance mais cette option n’induit pas uniquement des points positifs. Nous présentons ci-dessous une liste non exhaustive des spécificités de l’habitation :

le turnover peut être plus important qu’en investissant dans des murs. Cependant, la cible potentielle est généralement plus large. Il y a donc peu de risque de ne pas parvenir à louer le bien dans la mesure où vous aurez opter pour un secteur suffisamment dynamique.

ce placement sera généralement moins rentable car il y a plus de pression à l’achat pour les biens à usage d’habitation et notamment les studios et T2. La fourchette peut être très large mais un placement à 5% brut sera communément admis comme un bon investissement. A Ajaccio, vous pourrez prétendre à une rentabilité de 4% brut pour un appartement situé à l’Albert 1er ou au Parc Berthault, jusqu’à 7% pour un appartement situé aux Jardins de l’Empereur ou quartier des Cannes.

des travaux d’entretien seront à prévoir à chaque rotation dans l’habitation. En effet, si vous souhaitez maintenir un niveau de loyer intéressant, il vous faudra rafraichir régulièrement votre bien. Un locataire avec un bon dossier recherchera un appartement dans lequel il peut poser ses valises.

En revanche,

la fiscalité de ce type d’investissement peut être plus douce. La possibilité de bénéficier du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) est une opportunité intéressante en vue d’optimiser votre situation.

2 / Les murs commerciaux
Comme évoqué plus haut, cette option présente elle aussi des avantages. Il faudra ainsi intégrer que :

les travaux d’entretien à prévoir seront moins importants. Certains locaux sont même acquis puis loué brut. Les travaux d’aménagement étant alors à la charge du locataire qui pourra l’aménager à son gré. De manière plus générale, même s’il est préférable de proposer un local propre, le locataire prendra surtout en considération le potentiel et l’emplacement.

vous aurez la possibilité de négocier un droit au bail. Un bel emplacement sera moins sujet aux rotations et vous permettra de percevoir un droit au bail non négligeable.

cela représentera généralement (mais pas systématiquement) un placement plus rentable. Il y a moins de pression à l’achat et moins de spéculation que sur de l’habitation. La fourchette est là encore large, mais la rentabilité moyenne peut-être 10 à 30% supérieure à de l’habitation. Vous pouvez atteindre 7 à 8% brut. De plus, la rentabilité sera accrue du fait que les charges peuvent être plus basses et la taxe foncière peut être à la charge du locataire.

En revanche,

la fiscalité est moins attractive. Vous ne pouvez pas bénéficier du statut de LMNP et la meilleure option demeure la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés.

le faible turnover et la durée du bail (sur 9 ans) impliquent que vous ne pouvez pas jouir personnellement de votre local. De plus, mettre un terme au bail peut nécessiter le paiement d’une indemnité d’éviction qui peut s’avérer couteuse.

la demande sera aussi plus limitée, ce qui peut être source de difficultés pour trouver un locataire de qualité. Il est donc recommandé de se borner à des investissements en hypercentre soit sur le cours Napoléon, dans la rue Fesch ou la vieille ville, ou dans des zones commerciales telles que le pôle de Suartello, Mezzavia ou la zone industrielle de Baleone.

Le mot du professionnel

Pour résumer, l’opportunité d’investir dans des murs commerciaux mérite d’être étudiée. Elle présente de nombreux avantages toutefois c’est une approche différente qui exige d’être attentif à plusieurs points, en premier lieu desquels l’emplacement et le traitement fiscal des revenus.