Comment estimer son bien immobilier ?

05/11/2020 à 12:18

Quelle que soit l’activité, une vente nécessite la rencontre de l’offre et de la demande. Pour ce faire, il faut déterminer un prix, et l’estimation juste est la base d’un projet de vente réussi. C’est ce qui fera que la vente aura lieu, ou pas, dans un délai raisonnable.

En matière d’immobilier, il n’existe pas d’Argus. Chaque bien est différent, faisant ainsi de l’estimation un art compliqué.
Même si certains particuliers peuvent y parvenir seuls, c’est en partie pour cette raison qu’il s’avère utile de recourir à un professionnel.

Qu’est ce que le bon prix de vente ?
Le juste prix est le prix qu’un acheteur sera prêt à débourser pour s’offrir un bien. Ce sont donc les acheteurs et le marché qui dictent normalement les prix de vente. Toutefois, plus le ratio « nombre de biens en vente / nombre d’acheteurs » est petit, plus le marché est tendu ce qui tire, théoriquement, les prix vers le haut.
Dans le cas où les acheteurs sont (beaucoup) plus nombreux que les biens en vente, on parle alors de marché de vendeurs puisque ces derniers se retrouvent en position de force. C’est le cas à AJACCIO, des quartiers tels que l’Albert 1er et le quartier des Etrangers.

Mais alors, comment estimer un prix de vente s’il dépend de variables potentiellement mouvantes ?
Des outils plus ou moins précis sont désormais à disposition des vendeurs (et des acheteurs par la même occasion) pour permettre d’estimer une fourchette de prix.
Dans un souci de transparence et de bonne information des usagers, l’état a souhaité rendre publiques les données foncières et a, pour ce faire, ouvert l’accès à la base de données en ligne DVF (pour Demandes de Valeurs Foncières). C’est l’outil le plus fiable sur le marché, dans la mesure où il répertorie toutes les ventes actées à une adresse précise. Il vous permettra alors de vous faire une idée du niveau des prix dans votre secteur.
Des sites et portails immobiliers, tels que Seloger ou Meilleurs Agents proposent également des simulateurs pour vous aider à affiner votre estimation.
Toutefois, certaines caractéristiques de votre bien, permettent d’ajuster à la baisse ou à la hausse le prix de celui-ci.

Quels sont les critères qui entrent en ligne de compte lorsqu’il s’agit d’estimer un bien immobilier ?
Son emplacement : comme dans le commerce, l’emplacement est un paramètre essentiel dans le cadre de l’estimation d’un bien. Ainsi, un bien, aussi élégant soit-il, situé dans un quartier peu demandé se vendra moins cher qu’un bien à rafraîchir dans un quartier où la demande est forte.
Son état : le bien coup de cœur pourra se vendre sur la fourchette haute du prix du marché du fait, qu’il intéressera plus de monde et créera une dynamique favorable à la vente.
Son étage avec ou sans ascenseur : les biens en dernier étage sont généralement les plus prisés dans les copropriétés disposant d’un ascenseur. Inversement un bien en étage élevé sans ascenseur connaîtra une décote pouvant aller jusqu’à 20% du prix de vente.
Sa copropriété et ses extérieurs : on dit qu’une vente se fait dans les premières secondes d’une visite. Ainsi une copropriété bien entretenue permet de se sentir bien et joue un rôle important dans une transaction. Inversement, des problèmes de voisinage, s’ils sont connus des acheteurs auront un impact négatif sur le bien.
Sa surface et sa typologie : sur le marché ajaccien, la demande est plus forte sur les T1 et T2. Le prix au m² est donc supérieur pour les petites surfaces. Ainsi, toutes choses étant égales par ailleurs, un appartement de 40 m² se vendra jusqu’à 30% plus cher qu’un bien de 120 m2.
La relative rareté du bien à l’instant où vous le mettez en vente : si vous procédez à la mise en vente de votre bien au moment où l’offre de biens similaires est importante, les acheteurs pourront vous mettre en concurrence et seront en meilleure position pour négocier. Les prix, peuvent dans ce cas, être nivelés par le bas. En revanche, si vous êtes seul vendeur, avec pléthore d’acheteurs potentiels, c’est vous qui dicterez le prix.

L’accès à l’information généralisé par internet permet de se faire une opinion en matière d’estimation de biens immobiliers, toutefois, comme évoqué plus haut, l’assistance d’un professionnel référent sur votre marché peut s’avérer précieuse pour ne pas dire indispensable pour certains biens atypiques.

Vous avez un projet de vente ? L’équipe STG Immobilier à Ajaccio et ses négociateurs sont à votre disposition pour réaliser une estimation professionnelle sous 72h.Malgré la covid nous sommes autorisés à nous déplacer et effectuer des estimations.Nos agents sont bien entendu équipés de masque et de gel hydroalcooliqueN’hésitez pas à nous contacter pour prendre rendez-vous.