Crise sanitaire et immobilier : le bilan après une année si particulière

26/01/2021 à 10:17

Voilà un an maintenant que nous vivons une période compliquée sur un plan sanitaire mais aussi économique. La crise qui nous a frappé début 2020, a eu des conséquences inattendues et impensables jusque-là.

Nous nous étions aventurés à faire des projections durant le 1er confinement que certains avaient alors jugé « très optimistes ». Notre article sur ce lien https://stgimmobilier.com/blog/le-marche-immobilier-face-au-covid-19-4.
Nous sommes encore loin de voir le bout du tunnel mais nous pouvons déjà tirer les premiers enseignements de cette période trouble. Comment a réagi le marché en 2020 ? Pas si mal semble-t-il pour le moment.
Nous nous sommes attachés à analyser le marché à travers les 2 variables que sont le volume de transactions et le niveau des prix.

1 : le nombre de transactions ne s’est pas effondré
Le volume de transactions s’est maintenu à un niveau plus que correct (et plus haut que prévu par nombre d’observateurs). Nous devrions finalement atteindre 980 000 transactions en 2020 contre 1 068 000 en 2019.
Si l’on prend en compte les deux mois de pause totale lors du 1 er confinement, le reste de l’année aura même été très dynamique. L’activité a certes baissé, mais pouvait-il en être autrement quand on sait que 2019 avait été une année record.
Les banques avaient, les premières, commencé à mettre le hola, avant même que la crise ne pointe le bout de son nez. Ainsi, en resserrant les conditions d’accès au crédit, une baisse de 10% du volume de transactions était anticipée par les acteurs du secteur. Après les premières semaines de crise, les spécialistes prévoyaient une baisse de 20% de transactions.
Au final, il n’en fut rien, ou presque, le nombre de ventes approchant le million cette année encore. La baisse a donc été contenue autour de 8%.

2 : les prix ont tenu le choc
Le niveau de ventes a donc été satisfaisant pour les professionnels mais les prix ont-ils plongé en même temps que le reste de l’économie ?
Là encore, il semblerait que le marché se soit, a minima, maintenu à flot. Au contraire, l’augmentation s’est même poursuivie.
Le resserrement des conditions d’accès au crédit a principalement eu une incidence sur les ménages les plus modestes, ce qui a renforcé la position des ménages aisés qui restent seuls sur le marché. Les prix se sont, de ce fait, maintenus à un niveau élevé.
L’offre restant inférieure à la demande, principalement dans les agglomérations, aucune baisse significative n’est à signaler. On notera simplement un ralentissement de la hausse dans certaines villes. Dans l’ensemble, les prix ont encore progressé de 6,5% au niveau national en 2020*.
Il faut quand même nuancer ces chiffres et faire la distinction entre les différents types d’agglomérations. Ainsi, ce sont cette fois, les communes de taille intermédiaire qui connaissent le plus fort engouement au détriment des grandes villes. Ainsi, des villes comme Mulhouse, Angers, Limoges ou Orléans ont connu sur l’année 2020 des progressions à 2 chiffres avec plus de 16% d’augmentation pour chacune d’elles.
A Paris, les prix auront tout de même augmenté de près de 5% en 2020, mais seulement de 0,7% entre août et décembre 2020.

Attention toutefois, il est encore tôt pour tirer de réels enseignements. Le marché immobilier, par nature cyclique, pourrait connaître des turbulences dans les mois à venir. Certains spécialistes continuent ainsi d’annoncer une baisse des prix jusqu’à 20% dans les grandes villes durant les 2 prochaines années.

*Chiffres FNAIM et BFM Immo