Article de @corsenetinfo paru le 01 janvier 2024
L’année 2023 a été marquée par un net ralentissement des ventes immobilières suite à la hausse spectaculaire des taux des crédits accordés par les banques, passant de près de 1,5% sur 25 ans à 4,5 %. Si les taux d’emprunt devraient maintenant se stabiliser, et peut-être même baisser dans certaines banques, les prix de l’immobilier peinent à baisser en Corse. Alors, dans ce contexte, quelles perspectives à attendre pour 2024 ?
« Cela fait plus de 6 mois que nous recherchons un bien autour aux alentours d’Ajaccio, mais vu notre budget et les taux actuels, nous allons sûrement devoir patienter encore un peu avant de devenir propriétaire » se désolent Eric et Mélanie, un jeune couple trentenaire, originaire de la cité impériale. La hausse spectaculaire enregistrée des taux immobiliers au niveau national a considérablement baissé le budget des ménages.
D’après une étude du courtier Meilleurtaux, publiée en décembre, alors qu’avant pour un emprunt de 200 000 euros contracté en décembre 2022, le coût du crédit s’élevait à 54 353 euros (avec un taux de 2,50%), un an plus tard, le chiffre n’est pas loin d’avoir doublé. Pour un même niveau d’emprunt, le coût du crédit atteint désormais 98 514 euros (pour un taux à 4,30%).Mécaniquement, les emprunteurs voient leurs mensualités augmenter. En un an, pour un emprunt de 200 000 euros, elles ont grimpé de 1 060 euros à 1 243 euros. Compte tenu du taux d’endettement dont la référence est fixée à 33% des revenus (hors assurance), pour acheter un bien, les revenus nécessaires flambent. Toujours pour un emprunt à 200 000 euros, selon Meilleur taux, le revenu net mensuel nécessaire était de 3 190 euros en décembre 2022. Un an plus tard, il grimpe à 3 720 euros, soit 530 euros de plus. Et comparé à janvier 2022, lorsque les revenus nécessaires pour emprunter 200 000 euros se limitaient à 2 840 euros, il faut 880 euros de plus en octobre 2023. Ainsi, « pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus », calcule le courtier.
Des taux qui ont provoqué une chute des ventes au niveau national comme le rapport la FNAIM, le syndicat immobilier, dans son dernier baromètre : “L’année 2023 devrait se terminer avec un record historique de baisse de ventes, et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante”, anticipe le syndicat d’agents immobiliers. L’atterrissage devrait se faire à 885 000 transactions, soit 21 % de moins qu’en 2022. Une baisse significative également recensée en Corse comme l’indique Luc-Vincent Rocchetti, Directeur au sein de l’agence STG Immobilier, située à l’Albert 1er, à Ajaccio : « Il y a clairement eu une baisse des transactions immobilières en Corse et sur la région d’Ajaccio en 2023 mais il faut aussi avouer que le marché était très dynamique ces dernières années. On sait très bien qu’il existe des cycles et que dans un sens ou dans l’autre, cela ne dure pas longtemps. La hausse des taux conjuguée à des prix très élevés dans le bassin ajaccien explique ce ralentissement. Concernant 2024, même si on ne peut pas présager du futur, nous restons optimistes, d’autant que les propriétaires commencent à accepter l’idée de baisser et de corriger le prix de vente de leur bien ».
Un allongement de la durée du crédit de 25 à 27 ans
Devant le contexte de chute des transactions immobilières, le gouvernement a d’autre part pris quelques mesures pour relancer la machine comme par exemple l’allongement de la durée maximale des crédits de 25 à 27 ans… mais seulement pour l’achat d’un bien ancien qui nécessite d’importants travaux (rénovation énergétique, création ou agrandissement de surface). Ces derniers devront représenter 10% du crédit total (au lieu de 25%). La somme empruntée étant lissée sur deux années supplémentaires, le taux d’endettement baisse ainsi mécaniquement, ce qui aura pour effet de faire passer certains dossiers sous les 35% maximum autorisés. D’autre part Les banques vont pouvoir utiliser davantage leur marge de flexibilité. Aujourd’hui, elles peuvent déroger aux critères d’octroi (35% maximum d’endettement sur 25 ans) pour 20% de leurs dossiers. Or, elles n’utilisent pas pleinement cette possibilité : pour 14,3% d’entre eux selon le HCSF. Ce ratio de 20% pourra désormais être calculé sur neuf mois et non plus un seul trimestre, ce qui devrait augmenter le nombre de profils éligibles.
Pour Luc-Vincent Rocchetti, ces mesures restent toutefois insuffisantes pour relancer un marché à la peine : « Ce sont plutôt des mesurettes qui ont été prises. Psychologiquement, cela pourra peut-être débrider certains dossiers, notamment avec la mesure qui donne la possibilité de réétudier les dossiers qui ont été refusés. En revanche, ce qui pourrait décanter certains dossiers c’est le fait de prendre en compte à l’avenir le reste à vivre plutôt que le taux d’endettement. D’autres mesures sont aussi intéressantes notamment pour les primo-accédants, avec la mise en place des mensualités progressives, qui permettent de suivre l’évolution salariale de cette frange importante des acquéreurs ».Malgré la stabilisation voire la baisse des taux, le retour sur le marché des prêts de plusieurs banques et une légère baisse des prix dans certains secteurs, le marché immobilier insulaire devrait rester plutôt stable en 2024 après une année 2023 très difficile pour le secteur.
