Le marché immobilier face au COVID 19

26/04/2020 à 11:17

Le moment que nous vivons actuellement est inédit à bien des égards et ses possibles répercussions sur l’économie inspirent déjà de nombreuses craintes. Bien malin celui qui peut prédire comment la situation évoluera à l’issue de cette période.
Un mois de confinement complet tel que nous le vivons depuis le 17 mars coûterait entre 60 et 75 milliards d’euros à l’économie française. Des chiffres vertigineux, impossible à appréhender pour l’immense majorité de la population.
L’heure du déconfinement n’est pas encore venue mais il y a déjà lieu de s’interroger sur l’impact qu’aura cette crise sanitaire sur notre mode de vie et de consommation.
Alors pour le marché immobilier, simple pause ou retournement ?
Si 2018 avait été une excellente année, 2019 fut un cru exceptionnel avec plus d’un million de transactions immobilières.
D’aucun prévoyaient alors l’éclatement de la bulle immobilière dopée jusqu’ici par des taux d’emprunts historiquement bas. D’autres pensaient au contraire, que la pierre était et demeurerait la valeur refuge par excellence. Depuis, le Covid est passé par là et fait peser sur l’économie mondiale le risque d’une récession.
Selon toute vraisemblance, les professionnels de l’immobilier s’apprêtent à connaître a minima, une pause puisque les interactions ont été réduites et les visites presque systématiquement annulées. Toute la chaîne menant à une vente, depuis le diagnostic jusqu’à la signature chez le notaire a été gelée.
Même si des dispositifs tels que les visites virtuelles se sont démocratisées, elles ne s’adressent pas à tout le monde. Surtout, elles ne sont généralement pas suffisantes pour emporter une décision aussi importante que l’acquisition d’un bien immobilier.
Toutefois, un récent sondage a fait ressortir que les français n’ont pas renoncé à leur intention d’achat mais l’ont seulement différée. Selon une enquête de Seloger, 39% des acheteurs ont déclaré avoir subi un retard dans leurs démarches et 37% disent avoir reporté leur projet soit 76% de projets retardés ou décalés.
Certains ont simplement profité de cette pause pour revoir l’ordre de leurs priorités. Leurs critères ont évolué et le confinement aurait donné des envies d’espaces extérieurs. Cette période conduit de fait, à faire progresser l’intérêt pour des résidences un peu plus retirées avec jardins, au détriment de logements dans les grandes villes.
Ainsi, 15% des parisiens disent songer à l’achat d’une maison avec jardin et 13% se disent prêts à acheter un logement dans une autre ville.
Pour le marché, et contrairement à l’idée reçue, les vendeurs ne sont pas forcément plus nombreux en temps de crise. Les acteurs en manque de liquidités seront tentés de céder leurs biens mais ceux qui peuvent se le permettre auront au contraire, tendance à patienter en attendant des jours meilleurs.
Les banques devraient durcir les conditions d’accès au crédit
Cependant, au-delà du confinement, d’autres paramètres ont une incidence sur le niveau des transactions.
Ainsi, l’activité est étroitement corrélée au niveau des taux d’emprunt. Or, les établissements bancaires avaient déjà, préalablement à la crise, prévu de resserrer l’accès au crédit. Cela passait par une application plus stricte de la règle des 33% d’endettement maximum et concernait notamment les ménages modestes.
Cela revenait, avant la pandémie, à exclure de l’accès à l’acquisition 100 000 ménages. Avec le coronavirus, ces mesures risquent finalement d’évincer 220 000 ménages du processus, ce qui impliquerait une baisse historique de plus de 20% des transactions.
En revanche, même si les taux sont momentanément remontés durant cet intermède forcé, ils ne devraient pas s’envoler dans l’immédiat et demeurer à des niveaux acceptables. Surtout, il n’est pas dans l’intérêt des banques centrales d’augmenter les coûts du crédit au risque de fragiliser (encore plus) l’économie dans une période aussi troublée.
Des conséquences moins dramatiques que prévu ?
Sur les marchés immobiliers ultratendus, les produits s’adressant moins à des primo accédants aux revenus modestes, l’impact devrait donc être limité.
Une autre lueur d’espoir viendrait du possible désintérêt des investisseurs pour la bourse qui a été sujette à une extrême volatilité durant cette phase. De fait, les investisseurs potentiels pourraient lui préférer un placement plus palpable tel que l’immobilier.
Et le marché ajaccien dans tout ça
Le tissu économique corse se distingue des schémas nationaux en ce, qu’il repose principalement sur l’industrie du tourisme et des services associés. Ainsi ce secteur représente ici 31%, contre 7 à 8% au niveau national.
Une autre particularité de l’économie de la région ajaccienne est le poids considérable de ses services publics.
Ces deux facteurs permettent d’expliquer pourquoi la Corse a pu être préservée lors des précédentes crises. Ca ne devrait pas être le cas cette fois ci.
Eu égard aux éléments évoqués plus haut, on identifie grossièrement trois typologies de secteurs sur le marché ajaccien.
Un marché de résidences principales destinées aux primo accédants qui pourrait être impacté par un accès plus difficile aux crédits.Cela concernerait entre autres les secteurs de la Rocade, du Loretto ou du quartier Saint Jean.Un marché de résidences principales dans l’hyper centre qui serait épargné dans la mesure où la demande très forte est principalement composée de secondo accédants et de CSP plus. On fait référence ici, aux quartiers allant du cours Napoléon jusqu’au parc Berthault, en passant par la place du Diamant, le quartier des Étrangers et l’Albert 1er.
3.  Un marché de résidences secondaires, notamment sur la route des Sanguinaires et la Rive Sud du golfe, qui pourrait souffrir à très court terme mais se relever rapidement. En effet, les déplacements étant limités, les investisseurs y seront rares cet été. Néanmoins, ce secteur pourrait ensuite bénéficier d’un regain d’intérêt auprès d’une clientèle habitant les grandes aires urbaines. Ces derniers ayant souffert du confinement pourraient être désireux de s’offrir un pied à terre et la région ajaccienne dispose de sérieux arguments à faire valoir.
Enfin, des secteurs comme Pietralba ou Aspretto semblent, plus que les autres, compter en leur sein ces trois catégories d’acheteurs.
Conclusion
Une pause est déjà constatée et certains secteurs devraient inévitablement souffrir. Les structures les plus fragiles et certaines agences monoactivité pourraient mettre la clé sous la porte au passage. Toutefois, la majorité des futurs acheteurs maintiennent leur projet d’acquisition, les taux ne devraient pas remonter de manière brutale et certains marchés pourraient être épargnés par la conjoncture.