La location meublée non professionnelle LMNP est désormais dans le collimateur du gouvernement. Actuellement, la location meublée est plus avantageuse fiscalement que la location nue, une situation que le gouvernement souhaite corriger.
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025, présenté ce jeudi en Conseil des ministres, vise à augmenter la fiscalité en cas de vente d’un logement loué en meublé non professionnel (LMNP). Aujourd’hui, ce type de location permet aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la perte de valeur du logement, des travaux, et du mobilier via un mécanisme appelé amortissement. Ce dernier n’est pas pris en compte lors du calcul de la plus-value lors de la revente. Cependant, cette double optimisation pourrait être partiellement supprimée. Le PLF propose en effet d’inclure l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Par exemple, si vous achetez un bien à 100.000 euros et le revendez à 200.000 euros, avec une valeur amortie de 20.000 euros, la plus-value imposable est aujourd’hui de 100.000 euros (prix de vente – prix d’achat). Si la réforme est adoptée, la valeur amortie serait réintégrée, et la plus-value imposable serait alors de 120.000 euros au lieu de 100.000. « Quel intérêt y a-t-il à investir dans la location meublée avec les risques et les coûts que cela implique, si la fiscalité des différentes formes de location devient uniforme selon les règles actuelles des revenus fonciers et que l’amortissement hors foncier est supprimé ? » s’interroge Alexis Alban, président de Lodgis, une agence spécialisée dans la location meublée en France.
Cette réforme pourrait-elle ralentir le marché locatif ?
Selon Baptiste Bochart, juriste, les effets de cette mesure doivent être relativisés. « La seule conséquence concernera les loueurs en meublé non professionnels au moment de la vente du bien, mais cela n’affectera pas leur quotidien. De plus, certains loueurs préfèrent transmettre leur bien par donation ou succession, plutôt que de le vendre, donc cette réforme n’aura pas d’impact pour eux. Il est donc prématuré de tirer la sonnette d’alarme. » En outre, pour les propriétaires qui conservent leur bien pendant plus de 22 ans, une exonération de l’impôt sur la plus-value s’applique, donc la mesure ne les touchera pas. Seuls les investisseurs adoptant une stratégie de revente rapide pourraient être concernés.
Bochart ajoute que, lors de l’achat, il est possible de choisir une déduction des frais de notaire et des commissions d’agence en charges plutôt qu’en amortissement, ce qui permet de réduire le montant amorti et donc de limiter l’impact de cette nouvelle disposition. Et en cas de moins-value à la revente ? Alexis Alban précise que dans ce cas, il n’y aurait pas de double sanction, car si la vente génère une moins-value malgré l’amortissement intégré, le propriétaire ne paierait pas d’impôt sur la plus-value.
« L’objectif est compréhensible. On peut se demander pourquoi il n’existe pas d’impôt sur l’amortissement ailleurs, mais il faut tenir compte de la pénurie de logements. Il est essentiel d’adopter cette mesure sans affecter négativement le marché locatif. Les logements meublés, en raison de leur rotation rapide, contribuent à répondre à la demande dans les grandes villes. Cette réforme pourrait donc freiner le marché », conclut Alexis Alban. Il reste à voir si le projet de loi sera adopté tel quel.
