Notion de risque en matière d’investissement
Notion de risque en matière d’investissement


Quelque soit le domaine, une bonne rentabilité est généralement associée à un risque élevé. Mais qu’entend-on par risque en matière d’investissement locatif ?

Voici, une liste non exhaustive des principaux risques rencontrés par un propriétaire bailleur :

Le risque d’une moins-value à la revente

Cela peut être le cas, quand :

  • vous revendez un logement occupé. Pour éviter cela, privilégiez si possible des baux meublés. Le bail meublé étant d’une durée de 12 mois, la décote à prévoir en cas de revente d’un logement meublé est nettement moins importante qu’un logement loué vide (dont le bail sera signé pour 3 ans).

  • votre bien est dégradé par l’usure ou par les locataires. Pour éviter cela, n’hésitez pas à donner un coup de propre à chaque rotation. Cela vous permettra de maintenir un niveau élevé de loyer et incitera les locataires à entretenir les lieux.

  • vous achetez dans une zone où la demande à l’achat n’est pas suffisante. C’est le cas de certains investissements via des dispositifs défiscalisant. Des projets ont été construits dans des zones sans tenir compte d’une réelle demande. Dans ce cas, les investisseurs appâtés par l’économie d’impôt ont acheté sans tenir compte du marché. Notre conseil : achetez dans des endroits que vous maitrisez en passant par des professionnels reconnus.

Le risque de loyers impayés

Il peut arriver qu’un locataire ait des difficultés à honorer le paiement de ses loyers. Dans les zones tendues, où la demande de location est importante, le propriétaire est en position de force au moment de sélectionner son locataire. Cela ne protège pas d’un impayé néanmoins, plus la zone est tendue, plus vous aurez le choix entre des dossiers de qualité.

Notre conseil : choisissez des zones où la demande est importante, attachez un soin particulier à la sélection de vos locataires et souscrivez, si possible, une garantie des loyers impayés (GLI).

Le risque de ne pas trouver de locataire sérieux

Un risque souvent occulté est celui de se retrouver avec un logement vide. Cela arrive quand l’offre de logement est supérieure à la demande, entrainant alors un nivelage par le bas des prix à la location.

Ainsi, une ville comme Corte présente des opportunités d’investissements très rentables. Le prix de l’immobilier y est bas à l’achat et relativement haut à la location. Le marché est porté par l’importante proportion d’étudiants. Le risque est de voir un étudiant libérer son logement en cours d’année et de ne pas réussir à le relouer avant la rentrée qui suit.

Pour éviter cela, assurez-vous d’investir dans des zones suffisamment tendues où la demande de location sera forte toute l’année.

Le risque d’essuyer de lourds travaux dans la copropriété

C’est un risque important et pas forcément prévisible. La réfection d’une toiture ou le ravalement d’une façade représentent des budgets considérables. Soyez vigilant à l’état de la copropriété quand vous achetez. Une copropriété occupée par des propriétaires sera généralement mieux entretenue.

Notre conseil : achetez dans des immeubles neufs ou bien entretenus, si possible occupé par des propriétaires et consulter attentivement les procès-verbaux d’Assemblée Générale.

Le risque de dégradation

Comme évoqué plus haut, le risque de dégradation est inhérent à l’investissement locatif. C’est un budget à prévoir en cas de rotation. Pensez évidemment à souscrire des assurances propriétaire non occupant (PNO), à faire signer un état des lieux et à encaisser une caution.

Notre conseil : une assurance visant à protéger des détériorations immobilières peut être incluse dans votre garantie des loyers impayés. Si votre bien est géré en agence, assurez-vous que votre gestionnaire a prévu cela dans son contrat.


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